Арбитраж начинает формировать судебную практику по спорам между арендаторами и арендодателями, связанным с пандемией. Юристы рекомендуют следить за её развитием.
События 2020 года вдохнули «новую жизнь» в практически неработавшие ранее нормы права — ст. 401 ГК РФ (форс-мажор), отмечает Екатерина Зуева, старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт». Так, в споре между ООО «РПМ Карт СПб» и ООО «Сервис» Арбитражный суд СПб и ЛО признал форс-мажором введение ограничительных мер в Петербурге.
В октябре 2019 года «РПМ Карт СПб» арендовал у «Сервиса» часть склада на пр. Культуры, где организовал картинг-центр. Деятельность ООО по ОКВЭД относится к зрелищно-развлекательной и включена в перечень наиболее пострадавших от пандемии отраслей. Арендатор пытался расторгнуть договор из-за запрета развлекательных мероприятий. Сторонам не удалось договориться, в итоге судьи признали договор расторгнутым.
Ещё один схожий конфликт арбитраж разрешил в конце октября. Предпринимательница осенью прошлого года открыла в ТЦ «Миллер-центр» (ООО «Мабрук») магазин женской одежды и аксессуаров. До марта этого года аренда перечислялась исправно. Однако в апреле она предложила уменьшить плату, а если ООО «Мабрук» откажется, то расторгнуть договор из-за существенного изменения обстоятельств. Мирный путь разрешения спора не сработал. В итоге суд отказал во взыскании 83 тыс. рублей арендных платежей. При этом он сослался в том числе на то, что использовать помещение под цели, указанные в договоре аренды, — магазин женской одежды, было невозможно.
Следует отметить, что признание пандемии и мер, направленных на борьбу с её распространением, форс-мажором зависит от ряда условий и не может быть универсальным, указывает в своём обзоре Верховный суд РФ. «Для того чтобы „сработал“ форс-мажор, а точнее — арендатор смог требовать снижения арендной платы, ему необходимо доказать, что он не мог пользоваться арендуемым помещением в связи с введёнными ограничительными мерами», — поясняет Дмитрий Сурчаков, партнёр юридической компании «Степачков и Сурчаков».
Яркой иллюстрацией этому может стать спор между ООО «Альянс» и ООО «Ривер сайд», которое арендовало помещение в Мурино под ресторан. «Ривер сайд» просил Арбитражный суд СПб и ЛО снизить размер арендной платы: с 1 апреля по начало мая — 0 рублей, а с 12 мая по 31 декабря этого года — 350 тыс. рублей. Однако ресторану не удалось добиться своих целей. Дело в том, что часть арендуемого помещения «Ривер сайд» во время действия ограничительных мер использовал для работы ресторана навынос и доставки готовых блюд.
Поэтому в конце октября арбитраж отказал истцу, придя к выводу: арендатор имел возможность и использовал арендованное помещение в спорный период.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk, рассказала «ДП», что Арбитражный суд Москвы рассмотрел уже около 200 арендных споров с ковидной спецификой: уменьшение арендной платы, расторжение договоров, освобождение от ответственности в связи с форс-мажором. И хотя законодатель определил арендатора как слабую сторону договора аренды в условиях пандемии, суды не так уж однозначны в своих выводах.
«В делах с частными арендодателями суды учитывают фактор пандемии, но всё же не склонны огульно выносить решения в пользу арендаторов, даже если те относятся к наиболее пострадавшим секторам экономики», — резюмирует Софья Волкова.
Источник:
https://www.dp.ru/a/2020/11/25/Ne_universalnij_COVID
